4月28日召开的中央政治局会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。定西市积极推进房地产市场调控政策落实，先后制定出台《定西市商品房预售资金监管实施细则》《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展的意见》等文件，全力推进房地产市场平稳健康发展。但还存在防风险任务繁重、去库存周期较长、房地产租赁产业不健全、住房保障体系不完善等问题，亟需认真研究解决。
一、现状分析
定西市房地产市场受全国、全省大势影响，总体态势与全省基本一致，风险叠加、预期减弱、需求放缓，但发展空间较大，机遇和风险并存。随着国家、省上陆续出台金融支持房地产市场平稳健康发展政策的实施，今年全市房地产市场也呈逐步回暖态势，总体保持平稳健康发展。前5个月，全市完成房地产投资同比增长7.45%，高于全省平均水平10.82个百分点；商品房销售面积同比增长9.71%，低于全省平均水平3.77个百分点；房地产新开工面积同比增长76.57%，高于全省平均水平83.84个百分点；新建商品住房销售均价4993.95元/平方米，同比增长3.1%。根据定西城镇化发展水平来看，目前城镇化率仅为41.5%，低于全国（65.22%）23.72个百分点，全省（54.19%）12.69个百分点，正处于城镇化加速阶段（20%～50%），要达到全国、全省平均水平，将撬动近60万人进城，形成新的购房需求。全市房地产市场在满足刚性需求和改善性需求的基础上，预计2023年-2025年住宅需求53771套、645.3万平米，房地产市场发展前景较好。
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二、存在问题
一是防范化解风险难度增大。定西作为劳务输出型城市，外出务工人数越来越多，外来人口较少，购房需求出现不同程度减少。新建商品房价格基本趋于稳定，房地产投资回报率降低，导致大部分群众保持观望态度，购房意愿降低。此外，受全国房地产市场下行影响，在建房地产项目住房销售缓慢，加之企业资金回笼不足，致使房地产预售资金监管账户普遍余额较少，防范房地产领域风险难度增大。
二是商品住宅去化周期较大。全市商品房住宅库存257.65万平方米，去化周期20.69个月。全市六县一区中，大部分县区去化周期较高，房地产市场去库存压力较大，安定区、通渭县、漳县、岷县商品住宅库存分别为95.14万平方米、22.4万平方米、22.44万平方米、48.65万平方米，去化周期均在30个月以上，去化周期最高的安定区达36.49个月。由于房地产市场预期不足和逾期交付风险频发，短期内消化商品住宅库存难度较大。
三是住房租赁产业发展滞后。定西经济发展相对落后，住房租赁产业尚处在探索发展阶段。当前住房租赁产业没有出台相关的法律法规，对行业从业人员缺少约束，特别是租赁行业人员招聘门槛较低，中介机构员工薪酬标准不一，造成从业人员流动性较大、队伍稳定性不强。住房租赁市场中“跳单”、不正当竞争、服务质量不高、群众满意度低等问题时有发生，规范住房租赁产业任重道远。
四是住房保障体系不够完善。随着国家保障性住房政策的调整，定西市近年来没有新建公租房，保障性租赁住房刚开始建设，尚未建成投入使用，目前城镇中低收入家庭对保障性住房的需求量远远大于实际房屋数量。全市累计建设公租房20708套，大部分是公租房和廉租房合并改革之前建设的廉租房，无法流转租赁，用于流转出租的公租房仅有4362套，群众获得公租房的等待时间较为漫长，公租房供不应求。
三、对策建议
一要细化落实监管措施，全面防范化解风险。落实“一城一策”调控措施，大力支持刚性和改善性住房需求。合理引导群众购房预期，增加住房贷款需求，提高群众购房便利度。大力支持首套，合理支持改善性二套住房，降低信贷利率和首付比例。对符合政策性银行专项借款的项目及符合房地产开发贷款的项目，引导金融机构给予支持，缓解房地产开发企业资金压力。加强商品房预售管理和资金监管工作，落实银行、住建部门共同监管责任，确保预售监管资金用于工程建设，从源头上做好风险防控。
二要改进用地供应管理，加大去库存力度。全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，合理控制商品房供地规模、结构和时序，确保商品房库存保持在合理区间。对连续5个月商品住房去化周期大于20个月的县区，督促自然资源部门暂缓土地供应，待库存保持在合理区间后再根据市场环境逐步审批新建房地产项目。鼓励市、县（区）两级政府根据实际购买收储户型合适的存量商品住房，组织协调搭建以存量商品房为主的“房源超市”，作为城市更新改造项目和自然灾害避险项目安置房房源。
三要加强租赁中介监管，健全租购并举体系。严格执行经纪服务机构备案及年检制度，规范执行从业人员实名登记制度，并在营业场所公示其工商执照、备案证书及从业人员、业务流程、服务项目、投诉电话及各项收费标准等信息。加大对房地产租赁中介机构的日常监管，对未按要求备案的房地产经纪机构及时约谈告诫。依托房地产行业协会，加强从业人员管理培训，提升专业技能和服务水平，逐步实现房屋租赁市场统一规范管理，切实做到合同标准化、租金合理化、企业规范化。
四要坚持住房保障兜底，保障困难群众需求。从加强公租房政策宣传、严格审核、完善准入和退出机制等方面着手，及时清退不符合条件的租户，让急需住房的困难家庭承租，有效缓解公租房配租环节存在的“轮候难”“房源紧”等问题。抢抓国家政策机遇，积极谋划项目，争取国家项目资金支持，大力实施保障性租赁住房建设。加强政府引导和市场运作，鼓励多方参与，引导多主体投资、多渠道供给，加快发展保障性租赁住房，利用依法取得使用权的土地、新增建设用地、农村集体经营性建设用地新建保障性租赁住房。
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